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目前，長沙縣果園鎮潯龍河生態小鎮建設已形成了一條由政府主導推動、企業為主投資建設、基層組織參與決策、人民意愿充分表達的發展新思路，各界反響非常好，效果也非常明顯，也非常具備借鑒意義。近日，我們會同市農辦深入長沙縣果園鎮雙河村，對長沙縣城鄉一體化建設試點重點項目潯龍河生態小鎮開發建設進行了專題調研，本期就相關情況作專題介紹。

潯龍河生態小鎮位于長沙縣果園鎮雙河村，現有土地總面積11584畝，其中耕地1177畝、林地6645畝、水塘197畝、宅基地573畝、公共道路512畝、其它2472.95畝；有13個村民小組、472戶，戶籍人口1562人。該村地形地貌獨特，整體呈現出“兩多兩少”的特點，即“山多、水多、田少、人少”。

村內自然資源豐富，山清水秀，大片竹林、樹林層嵐疊嶂；水系尤其發達，潯龍河、金井河、麻林河三條河流交織環繞，與典型的江南丘陵地形地貌互為映襯。區位優勢明顯，接近長沙市三環，處在長沙縣“一心三片”中經濟核心區東北部，距長沙縣城10分鐘車程，距市區25分鐘車程，距黃花國際機場25分鐘車程。同時，擁有眾多源遠流傳的民間傳說和古跡如關帝廟、拖刀石、義云亭、華佗廟等，歷史文化資源豐富。

依托得天獨厚的資源優勢，把握市委推進城鄉一體化發展戰略形勢，潯龍河生態小鎮開發建設項目順勢而為，彰顯特色，積極推進，呈現出良好發展態勢。

做法和成效

潯龍河生態小鎮項目在企業、政府和村民群眾共同推動下，完善發展思路，建立運作機制，分步驟開展實施，項目成效初顯。在試點推進過程中，主要做法和成效是：

一、明確發展定位

為確保項目運行方向準確，操作內容具體可行，項目開發企業，在準確把握中央、省、市關于三農以及開展城鄉一體化試點的政策文件精神，深入調研本村發展實際積極借鑒外地先進理念和成功做法的基礎上，確定了一條以農村土地流轉、農民集中居住為切入點，以推進農業產業化、提高農民收入、建設生態小城鎮等為目標，開發建設集農業生產及農產品深加工、生態觀光旅游、城市資本集中下鄉、農民實用技術培訓、小城鎮建設于一體的潯龍河生態小鎮，逐步實現人口集中居住、產業集中發展、資源集約利用的城鄉一體化發展新思路。最終達到農民滿意、政府滿意、企業滿意的目標。

圍繞思路和目標，提升規劃，形成“三基三主導”、“一中心兩園兩區”的發展格局，包括生態宜居、綠色農業、藝術園林三大基礎產業和休閑農業與鄉村旅游、生態養生、生態休閑商務三大主導產業；“一中心兩園兩區”功能布局指一個生態小鎮、華佗生態養生園及田漢藝術文化創意園、休閑農業與鄉村旅游區和休閑商務度假區。目前，已完成13500畝總體規劃，并通過審查；1570畝小城鎮建設詳規、5780畝現代農莊及鄉村旅游修建性詳規等已經完成設計。

二、創新運作模式

項目推進過程，是各方利益博弈過程。通過一系列復雜、細致的工作，項目已逐步形成了由企業為主投資建設、政府主導推動、基層組織參與決策、農民意愿充分表達的“四輪驅動”模式。

一是市場主體投資

改變以往由政府為主體投資、市場參與建設的模式，由公司作為投資主體，政府主導推動，將政府與市場的資源優勢有機整合，形成項目建設推動力。為確保項目建設期間資金運行安全、充足，公司制定了一整套科學穩健的投融資計劃，擬以自籌資金和部分銀行貸款作為項目建設啟動資金，以土地增減掛鉤、土地異地置換所產生的收益作為中期運轉資金，以六大產業效益作為項目建設長期發展資金。

二是政府主導推動

長沙縣政府先后四次組織召開現場辦公會議，專題研究潯龍河生態小鎮建設問題，在用地及水、電、路、氣、網等基礎設施配套上給予了很大的政策支持，并對建設過程中遇到的困難給予及時解決。潯龍河生態小鎮已被確定為省兩型示范創建項目；省“三個一”重點工程；省國土廳土地增減掛鉤置換試點項目；湖南省電力局電氣化試點項目；長沙市2012年重點工程；長沙市重點招商項目及市農業產業化龍頭企業；長沙市2012年中小河流治理重點項目。

目前，政府對水、電、氣、有線電視等公共配套服務建設和道路、水利等基礎設施建設已投入近1億元；企業在土地整理、項目建設、農業開發等方面已累計投入資金達1.8億元。

三是農民意愿充分表達

項目最初決策由村干部提出意見，村民代表大會表決通過，村委會向上級黨委政府寫出申請報告，并最終獲得批準實施。建設過程中的重大事項，均舉行村民代表大會，由全體村民公投形成決議。

2010年9月19日，村支兩委和公司聯合組織召開了申請城鄉一體化試點村民公投大會，全村村民支持率為97.2%；11月24日，召開村民集中居住地選址公投大會，村民投票通過率達到98%。

同時，投資公司、村委會經常性向村民代表大會匯報工作，確保村民的知情權、參與權。項目建設以來，組織村干部和村民代表召開會議多達52次，充分了解群眾想法，達成共識，為項目順利推進打下了良好的群眾基礎。

四是基層組織參與決策

實行村企合一，成立潯龍河生態小鎮協調管理委員會，設主任一名，由企業董事長、雙河村第一書記擔任，下設副主任兩名，分別負責管理村集體和企業事務。同時，打破村級管理現有模式，建立經濟管理中心、公共服務中心和文化發展中心。

其中經濟管理中心主要負責土地合作社管理，重點對農村土地資源進行經營管理；公共服務中心主要負責社會治安、計劃生育、就業指導等，為農民提供日常所需的管理服務；文化發展中心主要負責全村的精神文明建設和文化活動的開展。企業按照市場經濟原則，負責潯龍河生態小鎮的綜合開發。

秉持“團隊、創新、品牌”的企業核心價值觀，打造專業團隊，目前已擁有正式員工100多人，其中高層管理18人，專業技術人才36人。通過協調管理委員會搭建橋梁，既能充分發揮村企雙方在項目建設中的作用，又能做到有分有合確保健康發展。

三、做活土地文章

土地是民生之本、發展之基、財富之母。在統籌城鄉發展過程中，土地問題是核心問題之一。為做好土地文章，項目一方面積極推動土地流轉，實現土地規模經營，發展現代農業；另一方面推進農民集中居住，開展土地增減掛鉤和異地置換工作，通過土地節約集約利用換取產業和資本支撐。為盤活土地資源，集中開展四個方面的工作：

一是開展土地權屬定界

2010年由雙河村委會組織的雙河村土地確權工作小組在潯龍河生態小鎮綜合開發公司支持下，開展宅基地使用權、耕地承包經營權、山林地使用權以及塘壩、河流、道路等集體土地權益調查，明晰集體土地產權，重點解決人口與土地分配不協調、林地分配不公、宅基地權屬不明等問題，使村、組、農民對土地的所有權、使用權更明晰，為減少土地收益分配矛盾、推進土地全面開發利用奠定基礎。出臺了《雙河村土地權屬調查報告》。

二是成立土地合作社

明確土地合作社組織機構，全體村民以土地入股成為合作市股東，由村民選舉產生50名村民代表為股東代表，股東代表選舉產生監事會和理事會，負責土地合作社的運營管理。合作社采取企業化運作模式，與政府、企業一起分配土地流轉、出讓所產生的效益，強化農民對集體土地所有權的認知，按照政府50%、企業30%、合作社20%的分配原則，使農民能持續分享土地增值帶來的收益。

三是開展土地集中流轉

根據依法、自愿、有償原則進行土地流轉，價格由公司和農戶雙方約定，按市場價格計算；凡改變土地性質轉為建設用地，按土地征用政策執行，核減相應土地流轉數量；實施土地綜合整治后，按相應類別土地流轉費標準執行；以村民小組為單位流轉土地，各村民小組根據村民自治法自行決定分配方案。

四是推動農民集中居住

為集約節約用土，提高土地使用效率，促進城鎮化建設，改善居住條件，在尊重民意基礎上，分步驟實施農民集中居住。目前，已經制定了集中居住的具體實施方案和操作辦法，解決農民永久宅基地置換新房和住房分配問題。

①農民永久宅基地置換新房。置換標準將參照長沙市政府第103號令《長沙市征地補償實施辦法》計算（按照拆遷貨幣安置區農戶房屋的合法面積認定標準）。全村472戶、1562人搬遷費用約需22248萬元。在永久性宅基地置換新房后，節約下來的宅基地根據增減掛鉤和異地置換政策，將其中一部分置換到星沙或暮云，縣級及縣級以下土地收益部分用于小城鎮基礎設施建設，全面改善農民居住環境。

②農民住房分配。按照長發〔2010〕1號第一部分第2條規定執行，基本原則是：1-3人戶按210m2建筑面積的基準分配，每增加1人增加70m2建筑面積；原基戶主戶口已遷出，未享受國家房改政策的，可以參與住房分配；夫妻一方為農村農業人員，另一方為非農戶口未享受房改政策的，可以參與住房分配；凡符合獨生子女條件的，按政策認定可享受增加一人建筑面積（70m2）的優惠待遇；經批準的五保戶可統一安排住房；要求退保的，列入監護人戶合并安置。

按照綠色環保、生態宜居原則，高標準建設農民集中居住用房，戶型分為花園洋房、電梯洋房和聯排別墅，購買價格為建筑成本價（花園洋房和電梯洋房800元／平方米左右、聯排別墅1300元／平方米左右），村民可根據實際情況自主選擇。

以四口之家為例，按103號令，一戶四口之家可獲置換貨幣50萬元左右。在住房分配上，可獲得280m2建筑面積的住房分配指標。如果其購買聯排別墅，需支付新房購房款約36萬元，購房后，置換貨幣還剩約14萬元，這筆款按中等標準可將新房裝修好，實現了新房換舊房住進嶄新的別墅。

如果其購買花園洋房或電梯洋房，其可以買一套120m2三房兩廳、兩套80m2的兩房兩廳，其需支付新購房款約22萬元，購房后置換貨幣還剩約28萬元，其可以用約10萬元以較高標準將三房兩廳裝修好，作為自住房，另兩套兩房兩廳可以作為自持物業出租或出售，也可以以約15萬元一套（按1800元／m2計算）由企業回購。這樣，農民新房換舊房后，其不僅自主擁有了一套洋房，還留下了近20萬元存款和兩套可以出租出售洋房。

四、突出產業支撐

培育壯大產業，逐步形成成熟產業，是項目的活力所在。潯龍河生態小鎮著力打造農業、農產品加工業、旅游業、小城鎮建設等多產業形態，推動區域內產業融合，形成復合型多元化產業結構，實現互動互促，融合發展。

著力打造：現代高效農業。采用先進的科技手段和信息技術，建設生態、優質、高效、安全的蔬菜、花卉苗木、觀光果園等基地。目前已流轉3600多畝土地，對部分土地進行了綜合整理，已形成了優質稻1100畝、綠色蔬菜600畝、花卉苗木300畝的“一片兩線三亮點”的產業格局。

基地建設累計投資5000萬元，2012年預計投資6000萬元。生態休閑旅游業。依托當地得天獨厚的山水資源及人文景觀優勢，打造充滿自然生態、返璞歸真、讓人身心放松的心靈目的地。片區內旅游產品包括：依托潯龍島打造現實版開心農場、生態酒店、生態餐廳和農耕文化長廊；依托豐富的山水資源打造山水游樂區；依托華佗廟打造華佗藥膳園；依托宋水線和大塘沖等打造藝術精品苗木園與珍稀植物園。

目前正推進旅游項目基礎設施建設，開展河流生態治理，游樂設施設備以及綠化、景觀設施建設，觀光大棚、接待中心、管理中心也正在建設之中。小城鎮建設。在黃興大道兩廂建一個集居住、商業、旅游為一體的村民安置的新型城鎮。

今年計劃投入資金2億元，啟動農民安置區及生活配套區、商業配套中心、污水廠等建設工作。鄉村旅游地產。依托項目區內獨特的江南丘陵山水風貌、優越的交通區位優勢及巨大的工業城區市場消費資源，承接城市資本下鄉，致力發展“休閑、商務、養生”為主題的開發模式。

著力打造華佗生態養生園、商務度假休閑區、高級老年公寓區、田漢文化藝術創意園等主題地產。綠色農業產業。主要包括綠色蔬菜產業園、體驗式租賃區。體驗式租賃區將提供時尚流行的菜地租賃，依托綠色蔬菜產業園生產優質綠色農產品，并整合多樣化農產品資源，打造從種植、加工、配送、到電子商務及營養顧問的服務一體化、產品一站式商業模式。藝術園林產業。承接園林建設、綠化工程和名貴花草、苗圃經營，形成潯龍河特色，目前花木建設已初具規模。

五、改善民本民生

民本民生問題是牽一線而動全身的問題，因此項目著重要解決的就是民本民生問題。緊緊圍繞這個問題，項目精心展開設計并穩步付諸實施，保障農民利益從眼前到長遠、從物質到精神全方位實現。具體來說是以下幾方面：

一是改善農民居住環境

通過永久宅基地置換新房、農民集中居住住房分配、小城鎮開發建設、基礎設施建設以及生活居住配套設施完善等舉措，農民居住和生活條件提升。

二是實現土地資源增收

土地專業合作社統一管理、經營全村集體土地，其土地收益由合作社統一分配。村民年底可得到兩部分收入：一部分是土地流轉費，即為“保底”，另一部分是企業通過土地經營創造的價值中按村民流入土地份額所分配利潤，即為“分紅”。

目前，公司已流轉村民土地共計約11000畝，村民每年可獲得土地流轉費共計約200萬元，不但大大提高了土地的利用效益，也使部分農民獲得了穩定的土地收入。土地集中流轉前后收益情況比較：除去耕地成本、收插成本、種子成本、化肥農藥成本等，1畝田1年最多可產生400元利潤（其中不含勞動力成本）。

根據目前情況，除去耕地以外的其它土地均未得到有效開發（水塘數量少，忽略不計），平均每人土地收益幾乎為零。流轉后，村民人均每年可獲得土地流轉費1194元（1864959.5÷1562=1194）。

三是促進就業增收

引進品牌培訓機構，在小城鎮范圍內辦一所實用技術培訓學校，為工業企業和蔬菜花木種植、農產品精深加工等農業產業以及旅游、物業管理等服務業培訓輸送人才。成立潯龍河農民就業服務中心，依托本村產業發展吸納農民就業，真正實現農民向產業工人轉變。

四是完善養老保險

將全體村民納入新農保范疇，并適當提高參保金額和保障力度。凡將土地進行流轉的村民，可每年直接領取土地流轉費，也可用土地流轉費置換養老保險參保費用。參保村民到退休年齡后，每月可領取養老保險金。

五是豐富精神文化生活

以村級文化建設為著力點，高標準建設各類文化陣地，成立潯龍河文化藝術團，開展各類文化娛樂活動，構建潯龍河生態小鎮良好人文環境。

同時，企業通過產業發展，實現投資合理回報；政府找到解決三農問題的新途徑，為城鄉一體化發展探索新道路，多方共贏，共享發展成果，真正實現“三個滿意”。

六、體會與感悟

通過對潯龍河生態小鎮的了解，我們看到了項目發展特色給人印象深刻，前景期待令人心馳神往，作為城鄉一體化試點探索，尤其發人深思。當前，在全市大力推進城鄉一體化發展進程中，如何把握重點，實現突破，潯龍河生態小鎮建設項目給人以啟示：

1、“三個滿意”是基石

項目能否持續發展，關鍵看能否滿足參與各方利益，調動各方積極性。潯龍河生態小鎮項目準確把握農民當前生存發展現狀和需要，深刻領會黨和政府發展三農的著力點以及相關政策體系，正確衡量自身追求，提出了要讓農民滿意、政府滿意、企業滿意的三滿意原則，三者相互相生，缺一不可。“三個滿意”的實現是項目價值體現，是項目存在的基石，失去這“三個滿意”，項目猶如鏡中月，水中花。

2、社會參與是動力

由于項目建設投入大，如果單靠政府財政投入，勢必造成相當壓力，甚至難以為繼。潯龍河項目以企業為主投資建設，充分發揮市場作用，探索市場運作模式，融資與建設合一。成立了投融資建設公司作為項目建設投融資主體，動員社會力量參與，按照市場化原則，具體負責項目投融資、建設開發、土地整理的運營。這樣，項目不僅獲得持久資金動力來源，資金利用效率也大大提高。

3、產業發展是核心

只有產業發展有了一定的基礎，特別是現代農業發展到一定程度，有一定的規模，才能為土地流轉搭建一個好的平臺；才能使農民充分就業，調動廣大農民參與積極性；才能帶動商業發展，聚集人氣。

4、惠及民生是根本

富裕農民，增加農民可支配收入，改善農村民生，是黨和政府推進城鄉一體化發展的最終目的。只有農民的切身利益得到有效保障，企業才能良性發展，也才能獲得投資回報。所以，項目自始至終都將保障農民利益放在首位，圍繞農民利益實現，開展各項工作。

來源：中國房地產o2o商學院

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