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特色小鎮(zhèn) | 文旅特色小鎮(zhèn)投資紅火但盈利的項目不到10%,需要注意這5大要素及風(fēng)險

廣東建筑工業(yè)化展     2018-01-11     1172

 

2016年起,隨著中國新型城鎮(zhèn)化新的五年發(fā)展和全面消費(fèi)升級,特色小鎮(zhèn)成為中國下一步城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)升級的最為重要載體。如何尋找出最佳的小鎮(zhèn)產(chǎn)品模型?政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)如何在小鎮(zhèn)發(fā)展中通力合作,避免再次出現(xiàn)開發(fā)區(qū)和鬼城式的失敗案例?

 

 

一、對中國城鎮(zhèn)化趨勢了解 

我們已經(jīng)開展相關(guān)研究,美國在1970年已達(dá)到城鎮(zhèn)化60%,已達(dá)到我們現(xiàn)在的水準(zhǔn),再這之后美國人口發(fā)生變化,美國大都市城市中的核心城市人口下降了4%,核心城市的外圍人口提高了74%,前十年美國的城鎮(zhèn)化人口增長了25%,這已經(jīng)成為了美國主流城市的一種趨勢。前段時間我們一直在討論,未來中國的城鎮(zhèn)化和發(fā)展主流趨勢是什么?有人說是養(yǎng)老地產(chǎn),有人說是商業(yè)或者文旅,其實十三五之后趨勢可能是小鎮(zhèn)化,美國的城鎮(zhèn)化模式會成為未來中國一二線城市雛形。國家從去年6月份開始做頂層設(shè)計,發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了很多小鎮(zhèn)政策,最早是浙江省篩選了一批小鎮(zhèn)項目覺得可行后開始實施,1000個小鎮(zhèn)可投資額非常巨大,一個小鎮(zhèn)平均幾百億投資額,這是未來新增長的藍(lán)海。去年開始之后整個行業(yè)風(fēng)起云涌,整個房地產(chǎn)出現(xiàn)了新的藍(lán)海,這是目前各大房地產(chǎn)集團(tuán)新的突破口,希望能尋找新的發(fā)展模式,其實是想實現(xiàn)新的拿地模式,這是小鎮(zhèn)政策方面的許可。


小鎮(zhèn)的本質(zhì)是什么?依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素(如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等),形成“產(chǎn)、城、人、文”打造的具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的四位一體有機(jī)結(jié)合的重要功能平臺。未來整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展組團(tuán)是在網(wǎng)絡(luò)中布局,網(wǎng)絡(luò)城市想要獲得成功,所有的建筑、空間,所有生活居住都要在這個網(wǎng)絡(luò)里面,我們要生存在工作、資金、觀念、客戶群網(wǎng)絡(luò)里面。所以我們需要在網(wǎng)絡(luò)城市中獲得成功,可以在經(jīng)濟(jì)發(fā)展組團(tuán)里面做小鎮(zhèn),必須要再大的網(wǎng)絡(luò)里面融入體序,很難另辟蹊徑。但在實際工作中我也接觸到很多案子,有些三四線甚至很偏遠(yuǎn)的城市想做小鎮(zhèn),明顯不符合,這不在一個大的網(wǎng)絡(luò)體系中,相對融資、未來營運(yùn)都很困難,這是我們認(rèn)為選址方面最重要的一個特點,國家第一批批了127個特色小鎮(zhèn),今年批了第二批以及第三批200到300個,這是頂層方面的構(gòu)建,經(jīng)研究,第一批的127個特色小鎮(zhèn)里面,旅游發(fā)展產(chǎn)業(yè)占到50%歷史文化化占了18%,這兩項占到70%規(guī)模,目前整個小鎮(zhèn)中最主流產(chǎn)品模型是文化旅游型小鎮(zhèn),這是最容易產(chǎn)生效益的類型。

圖:中國城鎮(zhèn)

 

消費(fèi)升級中新的發(fā)展領(lǐng)域 


為什么我們講旅游?旅游小鎮(zhèn)是旅游目的地中的一個項目,開發(fā)商拿了幾千畝或者上萬畝地,未來怎么開發(fā)?如何成為盈利的大型旅游目的地?我為大家闡述一下旅游目的地產(chǎn)業(yè)鏈的和核心商業(yè)模式的構(gòu)建,相信咱們做投資的朋友會非常感興趣。我記得2005年時,我不知道什么叫商業(yè)地產(chǎn),現(xiàn)在2015年再說商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)爛大街,整個市場產(chǎn)能過剩。中國房地產(chǎn)行業(yè)是萬億級市場,可達(dá)到9萬億-10萬億水準(zhǔn),旅游行業(yè)是新的萬億級市場,目前投資額在13000億水準(zhǔn),旅游行業(yè)項目比房地產(chǎn)投資額更大,一個項目動輒投資5億、10億、甚至100億這樣的大項目,每個項目的產(chǎn)業(yè)鏈周期更長,房地產(chǎn)一般2-3年一個樓盤就已經(jīng)賣完,一個旅游項目5-10年為一個產(chǎn)業(yè)周期,我們認(rèn)為旅游是一個大的市場。


旅游市場我們簡單看下行業(yè)規(guī)律,中國旅游行業(yè)在過往十幾年內(nèi)經(jīng)過了三次快速產(chǎn)業(yè)升級,從觀光、休閑、度假游延伸,這就是目前我們發(fā)生的最大變化。行業(yè)的需求快速迭代增長,目前整個旅游業(yè)的供給還是達(dá)不到我們的需求,這就產(chǎn)生了需求端的快速升級,供給端供不上市場需求,這就出現(xiàn)了痛點,痛點帶來機(jī)會。為什么這么多人開始布局旅游?正是因為看到了旅游的供給缺口,供給測改革的機(jī)會所在。

產(chǎn)品策劃五要素:文化的獨(dú)特性、空間特色、業(yè)態(tài)模式、引爆項目、地產(chǎn)配套,缺一不可。


很多不清楚文化旅游行業(yè)的投資商,在看重這個領(lǐng)域投資機(jī)會的同時,只考慮到地產(chǎn)的價值,在前期產(chǎn)品頂層架構(gòu)設(shè)計方面,缺少系統(tǒng)的考慮,其思考邏輯就沒有按照旅游行業(yè)的邏輯來辦事。往往這種情況的后果是,要么是項目不行,要么換高層團(tuán)隊。對于不理解文旅產(chǎn)業(yè)規(guī)律的操盤手,只有換腦袋才能解決問題,別無他法。


中國目前還沒有一家企業(yè)能夠形成三個產(chǎn)業(yè)鏈,能夠有那么多專業(yè)公司與他進(jìn)行合作,很多專業(yè)型公司在市場當(dāng)中還是非常稀缺的。我們市場中資金、硬件很多,但是能做內(nèi)容的公司非常少,特別是能做旅游落地公司更少,專業(yè)公司搭配和構(gòu)建來看,很少有公司能夠完成這樣完整產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建。所以為什么我們認(rèn)為迪斯尼成功是必然,原因在于迪斯尼成功是系統(tǒng)性成功,有一整個產(chǎn)業(yè)體系來支撐它。萬達(dá)是地產(chǎn)模式,但缺少了一些專業(yè)體系,特別是內(nèi)部的IP,核心創(chuàng)造模式的發(fā)源等等方面,這就是我們認(rèn)為旅游目的地完成之后需要這么多專業(yè)公司的并肩合作的原因。


選址布局:一、二線城市周邊是需求重點,傳統(tǒng)旅游勝地投資需謹(jǐn)慎。第二方面看選址,地產(chǎn)人都知道第一步是地段,商業(yè)住宅旅游都是要看地段。地段主要按城市分布,經(jīng)研究,根據(jù)城市旅游收入與人均旅游消費(fèi)以及旅游消費(fèi)總量進(jìn)行統(tǒng)計,中國最好的旅游市場并不在黃山、九寨溝,麗江傳統(tǒng)的5A景區(qū),最好的旅游市場在大型城市邊緣。核心城市群周邊車程1-2小時,比主城區(qū)的消費(fèi)容量更大、消費(fèi)頻率更高,到達(dá)率更強(qiáng)。中國的北上廣深旅游的發(fā)展市場第一是杭州,第二是蘇州,第三是武漢,第四是南京,第五是成都,前20強(qiáng)城市里面只有一個城市是傳統(tǒng)景區(qū)嘉興,嘉興以烏鎮(zhèn)為代表。其他城市的傳統(tǒng)景區(qū)都沒有達(dá)到產(chǎn)業(yè)級別,目前一線城市周邊車程1-2小時土地都被各大地產(chǎn)集團(tuán)一掃而光,大多集團(tuán)早就開始囤積土地,就為抓住消費(fèi)升級這個市場,這是目前市場的現(xiàn)狀。

這個行業(yè)是一個壟斷競爭,如何才能在這個行業(yè)中獲勝?總結(jié)為五大方面要素:


1、高技術(shù)投入,現(xiàn)在一定要融入科技,例如VR,AR,黑科技技術(shù);

2、理念要大膽創(chuàng)新;

3、資本實力,不是1到10個億級別,而是幾十億的資金,所以需要大量資本進(jìn)行滾動開發(fā);

4、優(yōu)質(zhì)資源,稀缺土地資源,好的地段資源;

5、最后是人,我們需要多樣化的專業(yè)團(tuán)隊,39個細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈的團(tuán)隊合作才能把項目做好。資本市場中旅游是熱點,但投資之前一定要看項目背后真正的資產(chǎn)。

圖:消費(fèi)升級的小鎮(zhèn)模型

 

特色小鎮(zhèn)案例分析 


旅游小鎮(zhèn)產(chǎn)品模型早期來自于200年前的世界名著《明日田園城市》,這是一部非常著名規(guī)劃學(xué)名著,書中提到當(dāng)時在英國后期出現(xiàn)了很多環(huán)境污染問題,希望能建造一個理想居住地,能構(gòu)建一種田園城市理念,他們就希望建成小鎮(zhèn),把一個城市當(dāng)作一個磁體,把每一個人當(dāng)作一個磁針,我們必須要找到一種辦法讓現(xiàn)有城市磁針能夠形成一種引力結(jié)構(gòu),能夠主動去到磁體引力范圍之內(nèi)才算成功。核心問題在于我們怎么去構(gòu)建這種磁體以及引力?讓人口自然健康到磁體內(nèi),這是我們所有小鎮(zhèn)核心焦點問題,如何創(chuàng)造需求?如何引流?這是我們對小鎮(zhèn)商業(yè)模型的基本理解。

圖:度假型小鎮(zhèn)

 

如何打造小鎮(zhèn)項目 


第一是文化意境。打造一個小鎮(zhèn)相當(dāng)于拍一部大片,打造一個消費(fèi)升級的東西,當(dāng)基本需求已經(jīng)滿足時為什么要去一個新地方?理由就是文化。文化系統(tǒng)的建立是從0到1的過程,因為有了文化,產(chǎn)生了喜歡、向往、沖動開始去到新地方,這是我們認(rèn)為打造小鎮(zhèn)第一方面的基本要素。


概括為一句話:”所有的計劃都要設(shè)計,看似偶然形成的風(fēng)格,自然發(fā)生的風(fēng)景,實際上都是經(jīng)過精密計算而設(shè)計出來的結(jié)果“。我們?nèi)ス涞纤鼓幔械男℃?zhèn),烏鎮(zhèn),很多路線導(dǎo)覽都是經(jīng)過設(shè)計出來的,你看上去好像是偶然的,其實都是前期經(jīng)過大量設(shè)計的結(jié)果。


業(yè)態(tài)設(shè)計大師是迪斯尼。迪斯尼有本書是迪斯尼游客學(xué),研究游客非常到位,提出游園時光絕不能虛度,游園必須物有所值,游客愿意為高質(zhì)量的服務(wù)而付錢。如何打造高質(zhì)量服務(wù)?是業(yè)態(tài)設(shè)計中最為關(guān)鍵的一點,我為大家做基本的概述。


我們會研究核心三個關(guān)鍵問題,第一憑票進(jìn)入到項目中去是否能夠進(jìn)行二次消費(fèi);第二游客的滿意度;第三重游率。中國大多數(shù)主題公園的重游率只有10-20%左右,日本東京迪斯尼海的項目重游率達(dá)到70%,所以一個好的項目不在于第一感受到了什么,而在于第二次你是否還愿意去,這是關(guān)鍵所在。這就讓我們在設(shè)計中要考慮團(tuán)散比,團(tuán)客越多你越low,散客越多越有品質(zhì),團(tuán)散比是提供二次消費(fèi)比重的一個因素。


對于一個涵蓋吃住行游購?qiáng)实榷嘣獦I(yè)態(tài)的文旅度假小鎮(zhèn)項目,其財務(wù)模型的預(yù)測就是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。從收入結(jié)構(gòu)上看,包括商鋪租金、聯(lián)營收入、酒店客房住宿費(fèi)、門票、園內(nèi)二次消費(fèi)等多種現(xiàn)金流收入結(jié)構(gòu),這種保證了持有型物業(yè)的資產(chǎn)價值。另一方面,小鎮(zhèn)房產(chǎn)銷售收入也是個重要的回籠現(xiàn)金來源,一定要堅定不移的配置度假地產(chǎn)配套,精準(zhǔn)面對投資及度假市場客群。任何投資都需要考慮回報,哪怕是政府資金、國企資金、政策性扶植資金,都需考慮退出。一味的只做旅游,其高風(fēng)險、長期性決定了很少有資金能承受這樣的項目投資回報時間。因此,地產(chǎn)配置必然是個缺一不可的重要品類。


但對于旅游配套地產(chǎn),市場上有大量的失敗案例,那些吃了敗仗的開發(fā)商的血和淚不忍直視,套牢的資金更是數(shù)億百億計。究其原因主要可分為選址失敗、開發(fā)時序錯誤、戶型定位失當(dāng)、營銷手段不利、后期運(yùn)營管控缺失等多方面。所以對于旅游目的地周邊配套的地產(chǎn),其開發(fā)有著高度的專業(yè)性。鎖定地區(qū)性的度假人群需求,針對需求進(jìn)行精準(zhǔn)的產(chǎn)品研發(fā),合理控制戶型及總價,配置豐富的運(yùn)營管理服務(wù),將度假地產(chǎn)打造成高水平管理的經(jīng)營性資產(chǎn),這點才滿足當(dāng)代度假地產(chǎn)的基本需求規(guī)律。


從上述可見,一個旅游小鎮(zhèn)類的產(chǎn)品策劃,是個系統(tǒng)工程。前瞻性的市場研究、大膽創(chuàng)新的旅游吸引物打造、準(zhǔn)確而有老道的地產(chǎn)開發(fā)能力、后期完備的服務(wù)體系都是投資邏輯和風(fēng)險控制中必不可少的環(huán)節(jié)。


合理組織資金,設(shè)計多元化的投資架構(gòu),有效設(shè)立投資的防火墻。從我們操作的案例來看,由于項目本身的大體量、業(yè)態(tài)的復(fù)雜性、持有和銷售之間的多元關(guān)系,所以很少有單一的資金方可以獨(dú)立操作一個度假小鎮(zhèn)項目。如何合理的組織資金、配合整個開發(fā)周期的現(xiàn)金流模型,針對不同資金的屬性進(jìn)行多元化融資就是需要在項目開始階段進(jìn)行頂層設(shè)計的問題。


無論是企業(yè)自有資本,還是銀行信貸,或是產(chǎn)業(yè)基金或者其他信托類的融資機(jī)構(gòu),我們在前期搭建資金使用環(huán)節(jié),都會根據(jù)這個標(biāo)的物的基本財務(wù)模型進(jìn)行分解。項目整體的開發(fā)現(xiàn)金流模型是資金組織計劃的根本。通常情況下,因業(yè)態(tài)的多元化、經(jīng)營方式的多樣化,導(dǎo)致不熟悉這類標(biāo)的項目的市場投資主體針對這種復(fù)雜的小鎮(zhèn)開發(fā)現(xiàn)金流模型往往會顯得無所適從。但客觀審慎的制定開發(fā)節(jié)奏、分析物業(yè)配比關(guān)系、預(yù)測未來的現(xiàn)金流,是整個項目可行的前提條件。


一般情況下,針對一個動輒上千畝以上的文旅特色小鎮(zhèn)的投資,往往會拆解不同的土地權(quán)屬進(jìn)行分期拿地和分期開發(fā)。這樣的好處在于可以在不同的公司法律主體下進(jìn)行多元化的融資。這種融資包括了股權(quán)合作、債權(quán)融資等等,分拆的好處也有利于未來持有型物業(yè)的資產(chǎn)包的分拆上市或者引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行投資。而這些的財務(wù)籌劃,都是在前期項目投資的頂層設(shè)計階段需進(jìn)行系統(tǒng)考慮的。


高水平運(yùn)營管控——決定未來小鎮(zhèn)資產(chǎn)價值的核心因素。除了銷售物業(yè),后期的整體項目運(yùn)營管控就顯得非常重要。目前的情況是,當(dāng)下中國行業(yè)內(nèi),真正具備專業(yè)水準(zhǔn)的旅游景區(qū)或度假小鎮(zhèn)運(yùn)營管理團(tuán)隊相當(dāng)稀缺。而小鎮(zhèn)作為經(jīng)營性資產(chǎn),其運(yùn)營能力決定了未來資產(chǎn)的價值是印鈔機(jī)還是無底洞。項目前期的招商、未來開園后的營銷系統(tǒng)、運(yùn)營管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng),這些環(huán)節(jié)都缺少標(biāo)準(zhǔn)化的流程或者解決方案。上述這些關(guān)鍵操作環(huán)節(jié),都決定了小鎮(zhèn)運(yùn)營的成敗。


所以,從上述內(nèi)容可以看到,文旅特色小鎮(zhèn)的投資,不是靠情懷、也不是靠地產(chǎn),更不是靠政府政策,其決勝于市場的關(guān)鍵因素是一系列系統(tǒng)化的專業(yè)性的操作團(tuán)隊,將復(fù)雜的業(yè)態(tài)進(jìn)行有效拆解,將看不清的市場前景進(jìn)行定量分析,將不清晰的服務(wù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化,打造成一個完整的運(yùn)營系統(tǒng),恰恰這些市場化的因素是決定小鎮(zhèn)開發(fā)成功的關(guān)鍵要素。


 

| Q&A |

Q:現(xiàn)在市場上盈利的旅游小鎮(zhèn)有哪些以及為什么?

 

A:最好的是烏鎮(zhèn),看數(shù)據(jù)可以看見凈利潤13億的營收,凈利率30%左右。烏鎮(zhèn)關(guān)鍵在于做的早、位置好、沒有拿地成本,改造成本很低,大概在幾個億左右,主要成本只有運(yùn)營成本?,F(xiàn)在如果打造新的小鎮(zhèn),最大成本是拿地項目,動輒幾千畝地,這個地投入就在幾十個億左右。其他小鎮(zhèn)項目一定要配地產(chǎn),靠地產(chǎn)完全能夠沖抵成本,很少有項目完全靠項目回本。國有小鎮(zhèn)可能是這么做的,大部分是社會投資人投資,很少有自己獨(dú)立人去投這種項目。我個人建議是地產(chǎn)配的越多越好,住宅用地或者商業(yè)用地能幫助你降低風(fēng)險。地產(chǎn)不是什么地方都能做的,一定要根據(jù)地段以及產(chǎn)品運(yùn)營結(jié)構(gòu)做出特色來。地產(chǎn)其實不復(fù)雜,拿好地做好定位,做好前期設(shè)計規(guī)劃就成功了一大半,但地產(chǎn)領(lǐng)域懂旅游產(chǎn)品的公司還是少數(shù)。

 

Q:我是做這一行的并且今年在云南做了幾個小鎮(zhèn),今年有好幾個明顯特征,一個特征是真正的旅游風(fēng)景小鎮(zhèn)很難批,不加產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢土地很難拿下來;另一個特征是很明確表示小鎮(zhèn)未來3年的就業(yè)稅收和整個產(chǎn)業(yè)收益必須占到50%以上,這種一方面要增加產(chǎn)業(yè)一方面又要去地產(chǎn)化時,您一般如何操作?

 

A:一般這種項目就沒有辦法做了。你想可能嗎,在一個郊區(qū)地方一二線城市引進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)高科技產(chǎn)業(yè),短期轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)不可能那么快。為什么文旅產(chǎn)業(yè)容易做,因為簡單、門檻低,如果做的好游客會大量而來。把旅游切斷引進(jìn)新的產(chǎn)業(yè),那就真的沒辦法做了,除非國企自己投。你那個項目不讓配地產(chǎn)不讓做旅游還要做產(chǎn)業(yè),現(xiàn)在做什么產(chǎn)業(yè)能賺錢?很少有產(chǎn)業(yè)能賺錢,又在主要靠旅游吃飯的云南,我覺得挺難的。

 

Q:現(xiàn)在開發(fā)商拿地,資本本身就想盈利,但是十九大出了之后以后對美好生活的需求越來越多,大家對遠(yuǎn)離都市需求還是有的,我感覺開發(fā)商并沒有動力去鉆研這個事情,無論是開發(fā)商還是其他投資主體,我感覺沒有一家公司是真正想去把文旅產(chǎn)業(yè)鉆研到透,這個事情您怎么看?

 

A:現(xiàn)在各大開發(fā)商已經(jīng)全面開始做,最新接觸了10個案子全部在做新農(nóng)村改造。中國城鎮(zhèn)化把人往城里邊趕,下一步是把城里人往農(nóng)村吸引?,F(xiàn)在有很多敏感的機(jī)構(gòu)已經(jīng)在研究下一代產(chǎn)品--消費(fèi)升級,美好生活一般人做兩個產(chǎn)業(yè),1、康養(yǎng),2、文旅,大康養(yǎng)一定是個大產(chǎn)業(yè),文旅也是大產(chǎn)業(yè),這些產(chǎn)業(yè)中下一步會出很多新政策出來。在日本人們都是5+2,5天在城市中,2天全部都去周邊了,西安很多人也是周末駕車就往周邊跑,大家都不愿在城市里呆,所以這個需求已經(jīng)非常明顯。

 

Q:住宅用地在旅游配置型項目中可以做成什么樣?

 

A:旅游型項目如果配住宅用地是非常難拿的,需要招拍掛,大部分是按商業(yè)用地來做。具體怎么做商業(yè)用地?像拈花灣這種房子全商業(yè)用地,40年產(chǎn)權(quán)甚至30年產(chǎn)權(quán)照樣賣的很好,還有一些農(nóng)莊型項目,集體建設(shè)用地慢慢開始銷售。游客一般買養(yǎng)老度假產(chǎn)品,不大關(guān)注這是不是住宅70年產(chǎn)權(quán),因為你不用掛戶口不用考慮學(xué)區(qū)問題。

來源:總裁集結(jié)號

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